Досрочно гасить ипотеку или инвестировать

Свободные деньги при действующей ипотеке можно направить на досрочное погашение или на инвестиции. В отличие от дорогих потребительских кредитов, у ипотеки ставка обычно ниже, поэтому выбор здесь не такой однозначный.

Главное — ставка по ипотеке

Логика та же, что и с любым кредитом: досрочное погашение даёт гарантированную выгоду в размере ставки по ипотеке, а инвестиции — ожидаемую и негарантированную доходность. Если вы реально рассчитываете заработать на вложениях больше, чем стоит ваша ипотека, математически выгоднее инвестировать и гасить ипотеку по графику.

Льготная ипотека меняет картину

Семейная и другие льготные программы дают низкую ставку. На таком низком уровне ставку относительно несложно превзойти даже консервативными вложениями — например, в ОФЗ или другие надёжные облигации. Поэтому при льготной ипотеке досрочное погашение часто проигрывает инвестированию.

Не забудьте про вычеты

По ипотеке можно вернуть НДФЛ — имущественный вычет за покупку жилья и за уплаченные проценты. А вложения через ИИС дают свой налоговый вычет. Оба инструмента повышают итоговую выгоду — учитывайте их при сравнении, а не только голую ставку.

Психология и горизонт

Ипотека — это долг на много лет, и часть инвесторов выбирает досрочное погашение просто ради спокойствия и свободы от долга. Это не самый "математический", но абсолютно нормальный мотив. Если же ставка низкая, а горизонт длинный, на стороне инвестиций работает сложный процент.

Как принять решение по цифрам

Чтобы сравнение было честным, нужна реальная доходность вашего портфеля. Загрузите отчёт брокера в ПортфельПро — сервис посчитает доходность методом XIRR, и вы увидите, обгоняют ли ваши инвестиции ставку по ипотеке.